In der Bau- und Immobilieninvestitionsbranche begegnen uns häufig zwei Konzepte: Bauträger und Generalunternehmer. Sie werden oft synonym verwendet, was jedoch ein Fehler ist, da diese beiden Funktionen zwar miteinander in Zusammenhang stehen können, im Anlageprozess jedoch völlig unterschiedliche Rollen spielen.
Wer genau ist ein Bauträger und was macht er?
Ein Bauträger ist ein Investor, der plant, den Markt analysiert, Grundstücke kauft, sich um Formalitäten kümmert, Genehmigungen einholt, die Finanzierung organisiert und die gesamte Investition umsetzt. Wichtig ist, dass der Bauträger die Anlage nicht selbst bauen muss. Ein Bauträger ist kein Bauunternehmen, obwohl manchmal ein Unternehmen beide Funktionen erfüllt. Seine Aufgabe besteht darin, den gesamten Prozess zu organisieren – von der Idee über den Entwurf bis hin zum Verkauf oder der Vermietung des fertigen Objekts.
Man könnte sagen, dass ein Bauträger der Regisseur eines Films ist – er spielt nicht die Hauptrolle, er lässt die Kamera nicht laufen und er baut auch nicht das Set, aber ohne ihn würde der gesamte Prozess keinen Sinn ergeben. Der Bauträger überwacht, bringt Leute zusammen, kontrolliert Budget und Zeitplan. Es ist sein Geld oder das der Investoren, das in das Projekt fließt.
Beispiel aus dem wirklichen Leben? Sie kaufen eine Wohnung in einer Neubausiedlung. Der Bauträger ist das Unternehmen, das für die gesamte Investition verantwortlich ist. Es verkauft Ihnen die Räumlichkeiten, macht Werbung dafür und es ist sein Name, den Sie auf der Plakatwand an der Straße sehen.
Wer ist Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer ist ein Bauunternehmen, das für die physische Ausführung von Bauarbeiten verantwortlich ist. Nimmt ein Projekt entgegen und setzt es planmäßig um. Er beauftragt zwar häufig Subunternehmer wie Maurer, Elektriker, Klempner oder Gipser, ist aber gegenüber dem Bauträger dafür verantwortlich, dass alles planmäßig ausgeführt wird.
Wichtig ist, dass der Generalunternehmer keine Entscheidungen über die Form der Investition trifft. Es analysiert nicht den Markt und entscheidet auch nicht, ob es besser ist, ein Mehrfamilienhaus oder ein Bürogebäude zu bauen. Seine Aufgabe besteht darin, das zu tun, was ihm zugewiesen wurde. Er ist vergleichbar mit einem Schiffskapitän – er plant nicht die Route, sondern muss die Waren sicher und pünktlich ans Ziel bringen.
Können Bauträger und Generalunternehmer dasselbe Unternehmen sein?
Ja, das können sie. Dies kommt insbesondere bei großen Kapitalgruppen vor, bei denen ein Unternehmen sowohl über eine Entwicklungs- als auch eine Führungsabteilung verfügt. Obwohl diese Funktionen von einem Unternehmen ausgeführt werden, handelt es sich dennoch um zwei unterschiedliche Rollen.
Für den Kunden mag das praktisch sein, weil alles „unter einem Dach“ erledigt wird, aus prozesstechnischer Sicht ist es jedoch, als würde ein Unternehmen auf zwei Klavieren spielen. Dies ist möglich, aber es ist wichtig zu wissen, wann welcher Schlüssel verwendet werden muss. Gerade bei der Haftung für Fehler ist bei Interessenkonflikten Vorsicht geboten.
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen einem Bauträger und einem Generalunternehmer?
- Ziel: Der Bauträger konzentriert sich auf Umsatz und Gewinn aus der Investition. Generalunternehmer – die physische Errichtung des Gebäudes.
- Aufgabenbereich: Der Bauträger verantwortet die gesamte Abwicklung – vom Grundstückskauf bis zum Verkauf der letzten Wohnung. Generalunternehmer – für die Durchführung des Bauvorhabens.
- Risiko: Der Bauträger riskiert Kapital – entweder sein eigenes oder das von Investoren. Generalunternehmer – erhält für die Ausführung des Auftrags in der Regel ein festes Honorar.
- Verhältnis zum Bauherrn: Beim Kauf einer Wohnung haben Sie Kontakt zum Bauträger. Möglicherweise treffen Sie den Generalunternehmer nie.
- Rolle im Projekt: Der Bauträger ist Stratege und Koordinator. Generalunternehmer – Umsetzungsspezialist.
Der Bauträger ist der Organisator der gesamten Investition, der Stratege und die Person, die für die Vision und die Finanzierung verantwortlich ist. Ein Generalunternehmer ist ein Baufachmann, der Pläne in die Realität umsetzt. Beide Funktionen sind notwendig und haben ihre Berechtigung, erfüllen jedoch völlig unterschiedliche Aufgaben. Man sollte sie nicht verwechseln, denn das ist ein bisschen so, als würde man einen Architekten mit einem Maurer verwechseln – jeder hat seine eigene Rolle und gemeinsam entsteht, wenn alles gut geht, etwas wirklich Solides.
Alexander Vogel